Haus kaufen trotz negativer Schufa und ohne Eigenkapital?

Haus kaufen trotz negativer Schufa und ohne Eigenkapital – ist das wirklich möglich? Wie können Sie Ihre Chancen auf eine Finanzierung verbessern?

Der Traum vom Eigenheim ist für viele Menschen ein zentrales Lebensziel. Doch was, wenn die Schufa negativ ist und kein Eigenkapital zur Verfügung steht? Die Kombination gilt als eines der größten Hindernisse auf dem Weg zum eigenen Haus. Dennoch ist der Hauskauf unter diesen Voraussetzungen nicht grundsätzlich ausgeschlossen – aber er ist mit erheblichen Herausforderungen, erhöhten Kosten und Risiken verbunden.

In diesem Artikel erfahren Sie, wie ein Hauskauf trotz negativer Schufa und ohne Eigenkapital möglich ist, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, welche Risiken drohen und welche Alternativen es gibt.

Was bedeutet „negative Schufa“ und „ohne Eigenkapital“ beim Hauskauf?

Negative Schufa bedeutet, dass die Schufa-Auskunft mindestens einen negativen Eintrag enthält – etwa wegen nicht bezahlter Rechnungen, Mahnverfahren oder gekündigter Kredite. Banken bewerten solche Einträge als Warnsignal für mangelnde Zahlungsfähigkeit und lehnen Kreditanfragen häufig ab.

Ohne Eigenkapital heißt, dass der Käufer keine oder nur sehr geringe finanzielle Rücklagen für den Immobilienkauf einbringen kann. Normalerweise empfehlen Banken einen Eigenkapitalanteil von mindestens 15–30% des Kaufpreises, um das Risiko für beide Seiten zu minimieren.

Ist ein Hauskauf trotz negativer Schufa und ohne Eigenkapital möglich?

Grundsätzlich möglich, aber schwierig

Ein Hauskauf ist auch mit negativer Schufa und ohne Eigenkapital grundsätzlich möglich, allerdings unter erschwerten Bedingungen. Die Zahl der Banken, die solche Finanzierungen anbieten, ist stark begrenzt. Die Konditionen sind meist deutlich schlechter als bei Käufern mit guter Bonität und Eigenkapital.

Welche Banken kommen infrage?

• Spezialisierte Kreditvermittler: Es gibt Vermittler und wenige Banken, die sich auf schwierige Fälle spezialisiert haben. Diese prüfen jeden Antrag individuell und arbeiten oft mit privaten Investoren oder alternativen Geldgebern zusammen.
• Bürgschaften: Eine Bürgschaft durch eine Person mit guter Bonität kann die Chancen auf eine Finanzierung deutlich erhöhen.
• Private Darlehen: Kredite von Familie, Freunden oder über Crowdlending-Plattformen können eine Alternative sein, wenn Banken ablehnen.

Wie läuft die Finanzierung ab?

Vollfinanzierung und 110%-/120%-Finanzierung

• 100-Prozent-Finanzierung: Der Kaufpreis wird komplett durch den Kredit abgedeckt, Nebenkosten müssen selbst bezahlt werden.
• 110- oder 120-Prozent-Finanzierung: Hier werden zusätzlich die Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) und ggf. Renovierungskosten mitfinanziert. Das Risiko für die Bank ist dabei besonders hoch, weshalb die Zinsen stark steigen.

Voraussetzungen

• Stabiles, hohes Einkommen: Ohne Eigenkapital und mit negativer Schufa erwarten Banken ein überdurchschnittlich hohes und sicheres Einkommen.
• Gute Immobilie als Sicherheit: Die Immobilie sollte in guter Lage und in einwandfreiem Zustand sein, damit sie im Notfall einen hohen Wiederverkaufswert bietet.
• Individuelle Prüfung: Jeder Fall wird einzeln bewertet. Die Art und Schwere der Schufa-Einträge spielt eine Rolle – einmalige, nachvollziehbare Einträge sind weniger problematisch als mehrere schwerwiegende Negativmerkmale.

Welche Kosten und Risiken entstehen?

Deutlich höhere Zinsen

Die Banken sichern sich gegen das erhöhte Ausfallrisiko ab, indem sie einen Zinsaufschlag verlangen. Die Zinsen liegen meist 1–2 Prozentpunkte über dem Marktdurchschnitt, in Einzelfällen sogar noch höher. Das verteuert die monatliche Rate und die Gesamtkosten erheblich.

Höhere Tilgung und strenge Bedingungen

Oft verlangen Banken eine höhere Tilgungsrate, um das Risiko schneller zu reduzieren. Die Kreditlaufzeiten sind häufig kürzer, und Sondertilgungen werden teilweise ausgeschlossen.

Gefahr der Überschuldung

Wer ohne Eigenkapital und mit schlechter Bonität finanziert, trägt ein hohes Risiko, bei Zahlungsschwierigkeiten in die Überschuldung zu geraten. Im Fall einer Zwangsversteigerung bleibt oft ein Restschuldenberg, da die Immobilie möglicherweise nicht den Kreditwert erzielt.

Welche Strategien und Tipps erhöhen die Erfolgschancen?

Bonität gezielt verbessern

• Schufa prüfen: Fordern Sie eine Selbstauskunft an und lassen Sie fehlerhafte oder veraltete Einträge löschen.
• Alte Schulden begleichen: Je weniger offene Verbindlichkeiten, desto besser die Chancen.
• Kreditanfragen vermeiden: Zu viele Anfragen verschlechtern den Score. Nutzen Sie Konditionsanfragen statt echter Kreditanfragen.

Sicherheiten bieten

• Bürgen einsetzen: Ein Bürge mit guter Bonität erhöht die Kreditwürdigkeit erheblich.
• Weitere Sicherheiten: Lebensversicherungen, vorhandene Grundstücke oder andere Vermögenswerte können als Sicherheit dienen.

Mit Co-Kreditnehmern arbeiten

Ein zweiter Kreditnehmer mit stabilem Einkommen verbessert die Chancen, da beide gesamtschuldnerisch haften.

Flexibilität zeigen

• Kleinere Immobilie wählen: Eine geringere Darlehenssumme wird eher bewilligt.
• Regionale Unterschiede nutzen: In günstigeren Regionen sind die Einstiegshürden niedriger.
• Mietkauf oder Teilfinanzierung: Erst mieten, später kaufen oder gemeinsam mit anderen erwerben.

Alternativen zum klassischen Bankkredit

Privatkredite und Crowdlending

Plattformen wie Auxmoney oder private Geldgeber sind oft weniger streng bei der Bonitätsprüfung und können eine Finanzierungslücke schließen.

Bausparverträge

Ein bestehender Bausparvertrag kann als Eigenkapitalersatz dienen und die Chancen auf eine Finanzierung verbessern.

Verkäuferdarlehen

Manche Verkäufer bieten an, einen Teil des Kaufpreises als Darlehen zu stunden. Das kann die Eigenkapitallücke überbrücken.

Kauf innerhalb der Familie

Beim Kauf von Eltern oder Großeltern kann der Kaufpreis unter dem Marktwert angesetzt werden, was als Eigenkapitalersatz gilt und die Finanzierung erleichtert.

Schritt-für-Schritt-Anleitung: So gehen Sie vor

1. Finanzielle Situation analysieren: Einkommen, Ausgaben, Schulden und Schufa prüfen.
2. Schufa bereinigen: Fehlerhafte Einträge löschen lassen, Schulden begleichen.
3. Finanzierungsbedarf genau berechnen: Alle Kosten (Kaufpreis, Nebenkosten, Renovierung) erfassen.
4. Sicherheiten und Bürgen prüfen: Gibt es Vermögenswerte oder Personen, die helfen können?
5. Spezialisierte Finanzierungsberater kontaktieren: Angebote einholen, individuelle Beratung nutzen.
6. Vergleich verschiedener Angebote: Nicht das erstbeste Angebot annehmen, sondern Konditionen vergleichen.
7. Verhandlungen führen: Mit Banken, Verkäufern und ggf. Maklern über Preis und Konditionen sprechen.
8. Detaillierten Finanzplan aufstellen: Monatliche Belastung, Rücklagen und Notfallplan berücksichtigen.
9. Kaufvertrag erst nach Finanzierungszusage unterschreiben: Keine Risiken eingehen, bevor die Finanzierung steht.

Fazit: Für wen lohnt sich der Hauskauf trotz negativer Schufa und ohne Eigenkapital?

Ein Hauskauf unter diesen Bedingungen ist nur für wenige geeignet:

• Wer ein sehr sicheres und hohes Einkommen hat,
• wer bereit ist, hohe Zinsen und strenge Konditionen zu akzeptieren,
• wer zusätzliche Sicherheiten oder Bürgen bieten kann,
• und wer sich der Risiken voll bewusst ist.

Für die meisten ist es ratsam, zunächst Schulden abzubauen, die Schufa zu verbessern und Eigenkapital anzusparen. Der Kauf einer kleineren Immobilie oder in einer günstigeren Region kann ein sinnvoller Zwischenschritt sein.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich ein Haus kaufen, wenn ich in der Privatinsolvenz bin?
Nein, während einer laufenden Insolvenz oder bei erteilter Restschuldbefreiung ist keine Finanzierung möglich. Erst nach vollständiger Bereinigung der Schufa bestehen Chancen.

Wie viel teurer wird die Finanzierung?
Rechnen Sie mit 1–2 Prozentpunkten höheren Zinsen, teils noch mehr. Die monatliche Belastung steigt deutlich.

Welche Rolle spielt die Immobilie?
Lage und Zustand sind entscheidend. Je besser die Immobilie als Sicherheit taugt, desto eher stimmen Banken zu.

Gibt es Fördermöglichkeiten?
KfW-Förderungen können helfen, sind aber meist an Bonitätskriterien gebunden.

Experten-Tipp

Lassen Sie sich unabhängig beraten. Ein spezialisierter Finanzierungsvermittler kennt die wenigen Banken, die auch schwierige Fälle prüfen, und kann individuelle Lösungen vorschlagen. Vergleichen Sie Angebote, prüfen Sie Alternativen und unterschreiben Sie nichts, bevor die Finanzierung gesichert ist.