Wohnung trotz Privatinsolvenz: So sichern Sie Ihr Zuhause

Wie können Sie Ihre Wohnung trotz Privatinsolvenz schützen und sichern? Erfahren Sie hier, welche Möglichkeiten Sie haben, Ihr Zuhause zu behalten.

Die Privatinsolvenz ist für viele Menschen ein letzter Ausweg aus der Schuldenfalle. Doch mit dem Verfahren gehen zahlreiche Unsicherheiten einher – insbesondere, wenn es um das eigene Zuhause geht. Viele Betroffene fragen sich: Muss ich meine Wohnung oder mein Haus verlieren? Wie kann ich mein Zuhause trotz Insolvenz sichern?

Dieser umfassende Artikel gibt Antworten, beleuchtet die Rechtslage und zeigt praxisnahe Strategien für Mieter und Eigentümer.

Was bedeutet Privatinsolvenz?

Die Privatinsolvenz, auch Verbraucherinsolvenz genannt, ist ein gerichtliches Verfahren, das überschuldeten Privatpersonen die Chance gibt, nach einer festgelegten Wohlverhaltensphase schuldenfrei zu werden. Ziel ist es, einen wirtschaftlichen Neuanfang zu ermöglichen. Im Verfahren werden das pfändbare Vermögen und Einkommen genutzt, um die Gläubiger anteilig zu befriedigen. Am Ende steht die Restschuldbefreiung.

Die Wohnung als Mieter in der Privatinsolvenz

Kündigungsschutz für Mieter

Die wichtigste Nachricht für Mieter: Mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens erlischt das Mietverhältnis nicht automatisch. Selbst wenn Mietschulden bestehen, darf der Vermieter die Wohnung nicht allein wegen der Insolvenz kündigen. Das Mietrecht sieht hierfür kein Sonderkündigungsrecht vor. Dies ist gesetzlich in § 112 InsO geregelt.

„Auch mit Mietschulden kann Ihnen der Vermieter die Wohnung nicht einfach so kündigen. Es gilt eine Kündigungssperre für Vermieter.“

Was passiert mit bestehenden Mietschulden?

Mietschulden, die vor dem Insolvenzantrag entstanden sind, werden in die sogenannte Insolvenztabelle aufgenommen. Sie werden wie andere Schulden behandelt und im Rahmen des Verfahrens anteilig beglichen. Der Vermieter muss diese Forderungen anmelden. Für Sie als Mieter bedeutet das: Sie müssen die laufende Miete weiterhin pünktlich zahlen, sonst droht eine Kündigung wegen neuer Mietschulden.

Wie viel Miete ist erlaubt?

Es gibt keine gesetzliche Obergrenze für die Miethöhe während der Privatinsolvenz. Sie dürfen jede Wohnung mieten, sofern Sie die Miete aus Ihrem pfändungsfreien Einkommen zahlen können. Wichtig ist, dass die Miete und Ihre Lebenshaltungskosten im Rahmen Ihres Freibetrags bleiben.

Mietkaution in der Insolvenz

Die Mietkaution zählt zum Vermögen und fällt in die Insolvenzmasse. Bei Beendigung des Mietverhältnisses wird die Kaution vom Insolvenzverwalter eingezogen, sofern der Vermieter sie auszahlt. Während des laufenden Mietverhältnisses bleibt die Kaution beim Vermieter.

Wohnungssuche während der Privatinsolvenz

Die Suche nach einer neuen Wohnung gestaltet sich schwieriger, da Vermieter häufig eine Schufa-Auskunft verlangen. Eine negative Schufa kann zu Ablehnungen führen. Dennoch gibt es Möglichkeiten:

• Suchen Sie gezielt nach privaten Vermietern, die weniger Wert auf die Schufa legen.
• Erklären Sie Ihre Situation offen und bieten Sie eventuell eine Bürgschaft an.
• Sozialwohnungen oder Wohnungsunternehmen wie Vivawest und Vonovia bieten oft Lösungen für Menschen in schwierigen finanziellen Lagen.

Das Eigenheim in der Privatinsolvenz

Grundsatz: Eigenheim gehört zur Insolvenzmasse

Wer Eigentümer einer Immobilie ist, muss wissen: Das Haus oder die Eigentumswohnung zählt zum pfändbaren Vermögen und wird grundsätzlich Teil der Insolvenzmasse. Der Insolvenzverwalter prüft, ob eine Verwertung notwendig ist, um die Gläubiger zu bedienen. Das Ziel ist, möglichst viel zur Schuldentilgung beizutragen.

Wann kann das Eigenheim behalten werden?

Es gibt Situationen, in denen das Eigenheim trotz Privatinsolvenz behalten werden kann:

• Die Immobilie ist mit Schulden belastet: Wenn die auf dem Haus lastenden Hypotheken die Immobilie vollständig oder sogar über den aktuellen Marktwert hinaus belasten, lohnt sich ein Verkauf für die Gläubiger nicht. In solchen Fällen kann der Insolvenzverwalter das Haus freigeben. Sie zahlen dann weiterhin Ihre Raten an die Bank und können im Haus wohnen bleiben.
• Laufende Zahlungen sind gesichert: Wenn Sie nachweisen können, dass Sie die laufenden Hypothekenzahlungen und alle Nebenkosten aus Ihrem pfändungsfreien Einkommen leisten können, steigen die Chancen, dass Sie das Haus behalten dürfen.
• Freigabe durch den Insolvenzverwalter: In seltenen Fällen gibt der Insolvenzverwalter die Immobilie aus der Insolvenzmasse frei, etwa wenn keine Verwertung möglich ist oder die Belastungen zu hoch sind.

Risiken und Fallstricke

• Wertsteigerung: Steigt der Wert der Immobilie während des Verfahrens, kann der Insolvenzverwalter erneut prüfen, ob ein Verkauf doch sinnvoll ist.
• Zahlungsausfälle: Können Sie die laufenden Kosten nicht mehr aufbringen, droht die Zwangsversteigerung.
• Mitbewohner/Miteigentümer: Bei Miteigentum kann der Anteil des Schuldners verwertet werden. Der Erwerber tritt dann an dessen Stelle.

Strategien zur Sicherung des Eigenheims

• Umschuldung: Eine Umschuldung kann die monatliche Belastung senken, ist aber während der Insolvenz schwierig umzusetzen.
• Vermietung: Die teilweise oder vollständige Vermietung kann zusätzliche Einnahmen schaffen, um die Kosten zu decken.
• Verhandlungen mit Gläubigern: Freiwillige Zahlungsvereinbarungen können helfen, das Haus zu behalten und die Gläubiger zufriedenzustellen.
• Übertragung vor der Insolvenz: Die Immobilie auf einen Dritten zu übertragen (z. B. Ehepartner oder Kinder) ist nur sinnvoll, wenn dies lange vor dem Insolvenzantrag geschieht. Ansonsten kann der Insolvenzverwalter die Übertragung anfechten (§ 134 InsO).

Praktische Tipps: So sichern Sie Ihr Zuhause in der Privatinsolvenz

Für Mieter

• Zahlen Sie die laufende Miete immer pünktlich.
• Sprechen Sie offen mit dem Vermieter, falls Zahlungsprobleme drohen.
• Nutzen Sie Schuldnerberatungen, um Ihre Rechte zu kennen und Unterstützung zu erhalten.
• Prüfen Sie, ob Sie Anspruch auf Wohngeld oder andere Sozialleistungen haben.
• Bei Umzug: Suchen Sie gezielt nach Vermietern, die Verständnis für Ihre Situation haben.

Für Eigentümer

• Lassen Sie sich frühzeitig von einer Schuldnerberatung oder einem Fachanwalt für Insolvenzrecht beraten.
• Prüfen Sie, ob eine Freigabe der Immobilie durch den Insolvenzverwalter möglich ist.
• Halten Sie alle Zahlungen für Hypothek und Nebenkosten aufrecht.
• Überlegen Sie, ob eine (Teil-)Vermietung möglich ist.
• Vermeiden Sie unüberlegte Übertragungen der Immobilie kurz vor der Insolvenz.

Häufige Fragen und Antworten

Verliere ich meine Wohnung automatisch mit der Privatinsolvenz?
Nein. Das Mietverhältnis bleibt bestehen, solange Sie die laufende Miete zahlen und keine neuen Mietschulden aufbauen.

Kann ich als Mieter während der Privatinsolvenz umziehen?
Ja, ein Umzug ist erlaubt. Beachten Sie aber, dass die Suche nach einer neuen Wohnung schwieriger sein kann, da viele Vermieter eine Schufa-Auskunft verlangen.

Was passiert mit der Mietkaution?
Die Kaution fällt in die Insolvenzmasse und wird bei Beendigung des Mietverhältnisses an den Insolvenzverwalter ausgezahlt.

Kann ich mein Eigenheim behalten?
Nur unter bestimmten Voraussetzungen: Wenn die Belastungen auf dem Haus den Wert übersteigen oder Sie alle Kosten aus dem pfändungsfreien Einkommen zahlen können, ist ein Verbleib möglich.

Darf ich meine Immobilie vor der Insolvenz verschenken oder übertragen?
Nur, wenn dies lange vor dem Insolvenzantrag geschieht. Ansonsten kann der Insolvenzverwalter die Übertragung anfechten und rückgängig machen.

Fallbeispiel: Wie die Müllers ihr Zuhause retteten

Karin und Thomas Müller standen nach dem Scheitern der Selbstständigkeit vor dem finanziellen Ruin. Trotz hoher Schulden und laufender Hypothek entschieden sie sich für die Privatinsolvenz. Mit Hilfe eines Fachanwalts konnten sie nachweisen, dass die Hypothek den Wert des Hauses überstieg und sie die laufenden Raten aus Karins Einkommen weiter zahlen konnten.

Der Insolvenzverwalter gab das Haus frei, sodass die Familie ihr Zuhause behalten konnte – ein Beispiel dafür, dass es Wege gibt, auch in der Insolvenz das Eigenheim zu sichern.

Fazit: Chancen und Grenzen

Die Privatinsolvenz bedeutet nicht zwangsläufig den Verlust der eigenen vier Wände. Für Mieter besteht ein starker Kündigungsschutz, solange die laufenden Mietzahlungen gesichert sind. Eigentümer müssen sich auf eine genaue Prüfung ihrer Immobilie einstellen, haben aber Chancen, das Eigenheim zu behalten, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.

In jedem Fall ist eine frühzeitige Beratung durch Experten ratsam, um Fehler zu vermeiden und die bestmögliche Lösung für das eigene Zuhause zu finden.

Beratungsstellen und weitere Hilfe

• Schuldnerberatungen bieten kostenfreie und vertrauliche Unterstützung.
• Fachanwälte für Insolvenzrecht helfen bei komplexen Fällen, insbesondere bei Immobilienbesitz.
• Sozialdienste und Mietervereine beraten bei Problemen mit dem Vermieter oder der Wohnungssuche.

Merke:
Mit Offenheit, guter Beratung und einer realistischen Einschätzung der eigenen finanziellen Möglichkeiten können Sie auch in der Privatinsolvenz Ihr Zuhause sichern. Lassen Sie sich nicht entmutigen – es gibt Wege aus der Krise!