Grundsteuer berechnen: So ermitteln Sie die Höhe richtig

Wie berechnen Sie die Grundsteuer korrekt und vermeiden Fehler? Erfahren Sie hier Schritt für Schritt, wie Sie die Höhe Ihrer Grundsteuer richtig ermitteln.

Die Grundsteuer zählt zu den wichtigsten laufenden Kosten für Immobilienbesitzer in Deutschland. Mit der Grundsteuerreform, die ab 2025 in Kraft tritt, ändern sich die Bewertungsgrundlagen und damit auch die Berechnungsmethoden.

In diesem umfassenden Artikel erfahren Sie, wie Sie die Grundsteuer korrekt berechnen, welche Faktoren eine Rolle spielen und worauf Sie im Zuge der Reform besonders achten müssen.

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine Steuer auf das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung. Sie wird jährlich von den Kommunen erhoben und betrifft sowohl private Haus- und Wohnungseigentümer als auch gewerbliche Immobilienbesitzer. Die Einnahmen aus der Grundsteuer sind eine wichtige Finanzierungsquelle für Städte und Gemeinden und fließen beispielsweise in die Finanzierung von Schulen, Straßen oder anderen öffentlichen Einrichtungen.

Die Grundsteuerreform 2025: Was ändert sich?

Bislang wurde die Grundsteuer auf Basis von Einheitswerten berechnet, die in den alten Bundesländern aus dem Jahr 1964 und in den neuen Bundesländern sogar aus dem Jahr 1935 stammen. Diese veralteten Werte führten zu einer Ungleichbehandlung und wurden vom Bundesverfassungsgericht 2018 für verfassungswidrig erklärt. Die Reform sieht nun eine Neubewertung sämtlicher Grundstücke vor, die ab 2025 maßgeblich für die Berechnung der Grundsteuer ist.

Wichtig: Die Grundstruktur der Berechnung bleibt erhalten, aber die Bewertungsgrundlagen und teilweise die Rechenwege ändern sich.

Die drei Faktoren der Grundsteuerberechnung

Unabhängig vom Bundesland basiert die Berechnung der Grundsteuer grundsätzlich auf drei Faktoren:

• Wert des Grundbesitzes (bisher: Einheitswert, künftig: Grundsteuerwert oder Grundsteueräquivalenzbetrag)
• Steuermesszahl (auch Grundsteuermesszahl, ein Promille- oder Prozentwert)
• Hebesatz der jeweiligen Gemeinde (in Prozent)

Die allgemeine Formel lautet:

$$
\text{Grundsteuerwert} \times \text{Steuermesszahl} \times \text{Hebesatz} = \text{Jährliche Grundsteuer}
$$

Bewertungsmodelle: Bundesmodell und Länderregelungen

Mit der Reform dürfen die Bundesländer eigene Bewertungsmodelle einführen. Daher gibt es ab 2025 drei Hauptmodelle:

Bundesmodell: Hier wird der Verkehrswert der Immobilie herangezogen. Für bebaute Grundstücke kommt entweder das Ertragswertverfahren (z. B. für Mietwohngrundstücke, Einfamilienhäuser) oder das Sachwertverfahren (z. B. für Geschäftsgrundstücke) zum Einsatz.

Flächenmodell: Es zählt im Wesentlichen die Fläche von Grundstück und Gebäude, vereinfacht also die Bewertung.

Bodenwertmodell: In Baden-Württemberg ist der Bodenrichtwert entscheidend, also der durchschnittliche Grundstückswert einer Zone.

Die Berechnung im Detail

Schritt 1: Ermittlung des Grundsteuerwerts

Je nach Modell wird der steuerliche Wert des Grundstücks ermittelt:

• Bundesmodell: Ertragswert- oder Sachwertverfahren, je nach Grundstücksart.
• Flächenmodell: Flächen von Grundstück und Gebäude.
• Bodenwertmodell: Bodenrichtwert multipliziert mit der Grundstücksfläche.

Beispiel (Bundesmodell, Ertragswertverfahren):
Angenommen, ein Einfamilienhaus hat einen ermittelten Grundsteuerwert von 250.000 Euro.

Schritt 2: Anwendung der Steuermesszahl

Die Steuermesszahl ist ein vom Gesetzgeber festgelegter Faktor, der je nach Grundstücksart und Bundesland variiert. Für Wohngrundstücke beträgt sie im Bundesmodell 0,031 Prozent, für Nichtwohngrundstücke 0,034 Prozent. In einigen Ländern gelten abweichende Werte.

Berechnung des Grundsteuermessbetrags:
$$
\text{Grundsteuerwert} \times \text{Steuermesszahl} = \text{Grundsteuermessbetrag}
$$
Beispiel:
$$
250.000 \, \text{Euro} \times 0,031\% = 77,50 \, \text{Euro}
$$

Schritt 3: Anwendung des Hebesatzes

Der Hebesatz wird von der jeweiligen Gemeinde festgelegt und kann stark variieren (meist zwischen 300 und 900 Prozent). Er wird auf den Grundsteuermessbetrag angewendet.

Berechnung der endgültigen Grundsteuer:
$$
\text{Grundsteuermessbetrag} \times \frac{\text{Hebesatz}}{100} = \text{Jährliche Grundsteuer}
$$
Beispiel (Hebesatz 450 %):
$$
77,50 \, \text{Euro} \times 4,5 = 348,75 \, \text{Euro}
$$

Besonderheiten und Abweichungen in den Bundesländern

Nicht alle Bundesländer wenden das Bundesmodell an. In Bayern, Hamburg und Hessen etwa zählt vor allem die Fläche, während Baden-Württemberg auf den Bodenrichtwert setzt. Die Steuermesszahlen und Hebesätze können ebenfalls abweichen. Es lohnt sich daher, die Regelungen des eigenen Bundeslandes genau zu prüfen.

Beispielrechnung: Grundsteuer nach der Reform

Angenommen:

• Grundsteuerwert: 180.000 Euro
• Steuermesszahl: 0,031 Prozent (Wohngrundstück)
• Hebesatz der Gemeinde: 400 Prozent

Berechnung:

1. Grundsteuermessbetrag:
   $$
   180.000 \times 0,00031 = 55,80 \, \text{Euro}
   $$
2. Jährliche Grundsteuer:
   $$
   55,80 \times 4 = 223,20 \, \text{Euro}
   $$

Wie erfahre ich die nötigen Werte?

• Grundsteuerwert: Wird vom Finanzamt nach Abgabe der Grundsteuererklärung festgelegt.
• Steuermesszahl: Ist gesetzlich geregelt; Details finden sich im Grundsteuergesetz oder auf den Internetseiten der Finanzämter.
• Hebesatz: Wird jährlich von der Gemeinde beschlossen und veröffentlicht, meist auf der Webseite der Kommune oder im Steuerbescheid.

Sonderfälle und Ermäßigungen

Für bestimmte Grundstücke, wie Sozialwohnungen oder denkmalgeschützte Gebäude, gelten reduzierte Steuermesszahlen. Auch land- und forstwirtschaftliche Flächen (Grundsteuer A) werden anders bewertet als bebaute Grundstücke (Grundsteuer B).

Grundsteuer als Nebenkosten für Mieter

Vermieter dürfen die Grundsteuer auf die Mieter umlegen. Diese erscheint dann als Teil der Betriebskostenabrechnung. Mieter sollten daher die Entwicklung der Grundsteuer im Blick behalten, da sich Änderungen direkt auf die Nebenkosten auswirken können.

Häufige Fragen zur Grundsteuerberechnung

Wird die Grundsteuer durch die Reform teurer?
Die Reform soll laut Gesetzgeber aufkommensneutral sein. Das bedeutet, die Gesamtsumme der Grundsteuer soll sich nicht erhöhen. Allerdings kann es im Einzelfall zu Steigerungen oder Senkungen kommen – je nach Lage, Größe und Nutzung der Immobilie.

Wie oft wird die Grundsteuer neu berechnet?
Die Neubewertung erfolgt grundsätzlich alle sieben Jahre oder bei wesentlichen Änderungen am Grundstück (z. B. Anbau, Nutzungsänderung).

Was passiert, wenn ich die Grundsteuer nicht zahle?
Die Grundsteuer ist eine Pflichtabgabe. Bei Nichtzahlung drohen Mahnungen, Säumniszuschläge und im Extremfall Zwangsvollstreckung.

Tipps zur Berechnung und Optimierung

• Prüfen Sie regelmäßig den Hebesatz Ihrer Gemeinde.
• Kontrollieren Sie die Angaben im Grundsteuerbescheid auf Richtigkeit.
• Bei Unsicherheiten oder Unstimmigkeiten empfiehlt sich die Beratung durch einen Steuerberater.
• Nutzen Sie Online-Rechner, die viele Bundesländer und Finanzämter zur Verfügung stellen.

Fazit: So behalten Sie den Überblick

Die Berechnung der Grundsteuer ist ab 2025 transparenter, aber auch komplexer geworden. Entscheidend sind drei Werte: der neue Grundsteuerwert, die Steuermesszahl und der Hebesatz Ihrer Gemeinde. Mit der richtigen Formel und aktuellen Daten können Sie die Höhe Ihrer Grundsteuer einfach selbst berechnen und gegebenenfalls Einspruch gegen einen fehlerhaften Bescheid einlegen.

Formel zur Berechnung:

$$
\text{Grundsteuerwert} \times \text{Steuermesszahl} \times \frac{\text{Hebesatz}}{100} = \text{Jährliche Grundsteuer}
$$

Behalten Sie die Entwicklungen zur Grundsteuerreform im Auge und informieren Sie sich regelmäßig über die aktuellen Hebesätze und Bewertungsgrundlagen in Ihrem Bundesland.

Tipp: Wer sich unsicher ist, sollte die offiziellen Informationsseiten der Finanzämter oder der jeweiligen Bundesländer nutzen. Dort finden sich auch Schritt-für-Schritt-Anleitungen und Rechner, mit denen Sie die Grundsteuer für Ihr Grundstück individuell berechnen können.

Mit diesem Wissen sind Sie bestens gerüstet, um die Grundsteuer korrekt zu berechnen und mögliche Fehlerquellen rechtzeitig zu erkennen.