Schenkung zu Lebzeiten: Haus an Kinder überschreiben

Möchten Sie Ihr Haus schon zu Lebzeiten an Ihre Kinder überschreiben? Erfahren Sie, was bei einer Schenkung rechtlich, steuerlich und praktisch zu beachten ist.

Die Übertragung eines Hauses auf die eigenen Kinder zu Lebzeiten – oft als vorweggenommene Erbfolge bezeichnet – ist ein zentrales Thema im deutschen Erbrecht. Sie bietet zahlreiche Vorteile, birgt aber auch rechtliche und steuerliche Herausforderungen.

Im Folgenden finden Sie einen umfassenden Leitfaden zu Motiven, Ablauf, rechtlichen Rahmenbedingungen, steuerlichen Aspekten sowie zu den wichtigsten Fallstricken und Gestaltungsmöglichkeiten.

Gründe für eine Schenkung zu Lebzeiten

• Steuerliche Vorteile: Durch die Übertragung des Hauses zu Lebzeiten können die Kinder hohe Freibeträge bei der Schenkungssteuer nutzen. Pro Kind und Elternteil beträgt der Freibetrag 400.000 Euro, und dieser kann alle zehn Jahre erneut ausgeschöpft werden.
• Vermeidung von Erbstreitigkeiten: Die klare Regelung der Eigentumsverhältnisse zu Lebzeiten verhindert oft Streitigkeiten zwischen den Erben nach dem Tod des Eigentümers.
• Gestaltungsspielraum: Der Schenker kann Bedingungen und Auflagen festlegen, etwa Wohnrechte, Nießbrauch oder Rückforderungsrechte.
• Sicherung des Familienvermögens: Die Immobilie bleibt gezielt in der Familie und kann nicht durch Erbengemeinschaften oder Pflichtteilsansprüche zerschlagen werden.

Rechtliche Grundlagen der Hausüberschreibung

Schenkung oder Übertragungsvertrag

Die Übertragung erfolgt meist als Schenkung, also unentgeltlich (§ 516 Abs. 1 BGB). Alternativ kann ein Übertragungsvertrag gegen Auflagen oder Gegenleistungen abgeschlossen werden, etwa gegen eine Pflegeverpflichtung oder Rentenzahlung.

Notarielle Beurkundung und Grundbucheintrag

Ein Schenkungsvertrag muss zwingend notariell beurkundet werden (§ 518 BGB). Erst nach der Beurkundung kann der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.

Auflagen und Gestaltungsrechte

Der Schenker kann sich Rechte vorbehalten, zum Beispiel:

• Wohnrecht: Lebenslanges oder befristetes Recht, in der Immobilie zu wohnen.
• Nießbrauch: Recht, die Immobilie zu nutzen und Mieteinnahmen zu erzielen.
• Rückforderungsrecht: Möglichkeit, das Haus zurückzuverlangen, falls bestimmte Bedingungen eintreten (z.B. Verkauf durch das Kind, Scheidung, Tod des Kindes).
• Pflegeverpflichtung: Vertragliche Verpflichtung des Kindes zur Pflege des Schenkers.

Steuerliche Aspekte

Schenkungssteuer und Freibeträge

• Freibetrag: Jedes Kind hat einen Freibetrag von 400.000 Euro pro Elternteil. Bei zwei Elternteilen sind also 800.000 Euro steuerfrei übertragbar.
• Zehnjahresfrist: Der Freibetrag kann alle zehn Jahre erneut genutzt werden, was bei frühzeitiger Planung eine steueroptimierte Übertragung ermöglicht.
• Schenkungssteuer: Übersteigt der Wert der Immobilie den Freibetrag, fällt auf den Mehrwert Schenkungssteuer an. Die Höhe richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad und dem Wert der Immobilie.

Keine Grunderwerbsteuer

Bei Schenkungen innerhalb der Familie fällt keine Grunderwerbsteuer an.

Besonderheiten bei Auflagen

Wird die Überschreibung an Bedingungen wie Pflege oder Rentenzahlungen geknüpft, kann dies steuerliche Auswirkungen haben. In manchen Fällen wird dann nicht mehr die volle Schenkungssteuer fällig, sondern es können auch Einkommensteuer oder Grunderwerbsteuer anfallen.

Pflichtteilsrecht und Auswirkungen auf die Erbfolge

Pflichtteilsansprüche der Geschwister

Wird das Haus an nur ein Kind überschrieben, haben die übrigen Kinder im Erbfall Anspruch auf ihren Pflichtteil. Dieser bezieht sich auf den Wert des Hauses, wobei Schenkungen innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Tod des Schenkers anteilig in die Pflichtteilsberechnung einfließen.

Zehnjahresfrist im Pflichtteilsrecht

Je länger die Schenkung zurückliegt, desto geringer ist der Anteil, der im Pflichtteilsrecht berücksichtigt wird. Nach zehn Jahren fällt die Schenkung vollständig aus der Pflichtteilsberechnung heraus.

Ablauf der Hausüberschreibung

Vorbereitung und Beratung

• Familieninterne Abstimmung: Klärung, wer die Immobilie erhalten soll und ob Bedingungen oder Ausgleichszahlungen vereinbart werden sollen.
• Rechts- und Steuerberatung: Einbeziehung eines Notars und ggf. eines Steuerberaters zur optimalen Vertragsgestaltung.

Vertragsgestaltung

• Schenkungsvertrag oder Übertragungsvertrag: Festlegung aller Bedingungen, Rechte und Pflichten beider Seiten.
• Notarielle Beurkundung: Der Notar erstellt den Vertrag, erläutert die rechtlichen Konsequenzen und beurkundet die Vereinbarung.

Grundbuchänderung

Der Notar veranlasst die Umschreibung im Grundbuch, wodurch der neue Eigentümer offiziell eingetragen wird.

Kosten der Hausüberschreibung

• Notarkosten: Abhängig vom Wert der Immobilie, meist zwischen 1 und 1,5 Prozent des Immobilienwerts.
• Grundbuchkosten: Für die Umschreibung fallen Gebühren an, die sich ebenfalls am Immobilienwert orientieren.
• Steuerberaterkosten: Bei komplexen Sachverhalten empfiehlt sich die Hinzuziehung eines Steuerberaters.

Vorteile und Risiken der Überschreibung

Vorteile

• Nutzung von Steuerfreibeträgen
• Vermeidung von Erbstreitigkeiten
• Individuelle Gestaltungsmöglichkeiten (Wohnrecht, Nießbrauch, Pflegeverpflichtung)
• Sicherung des Familienvermögens

Risiken und Fallstricke

• Pflichtteilsansprüche der übrigen Kinder
• Verlust der Verfügungsmacht über die Immobilie
• Risiko, dass das Kind die Immobilie verkauft oder belastet
• Sozialhilferegress, falls der Schenker mittellos wird und auf staatliche Unterstützung angewiesen ist
• Steuerliche Nachteile bei fehlerhafter Gestaltung

Besondere Situationen: Haus an nur ein Kind überschreiben

Die Übertragung an nur ein Kind ist zulässig, kann aber zu Konflikten mit den übrigen Kindern führen, insbesondere wegen Pflichtteilsansprüchen. Eine lebzeitige Schenkung kann helfen, den Pflichtteil zu reduzieren, sofern die Zehnjahresfrist eingehalten wird. Dennoch sollten Eltern offen mit allen Kindern kommunizieren und ggf. Ausgleichszahlungen vereinbaren.

Gestaltungsmöglichkeiten im Schenkungsvertrag

• Wohnrecht/Nießbrauch: Sichert dem Schenker die Nutzung oder Einnahmen aus der Immobilie.
• Rückforderungsrecht: Schutz vor ungewolltem Verkauf oder Belastung durch das Kind.
• Pflegeverpflichtung: Verbindliche Regelung der Pflege durch das Kind.
• Vertragsstrafen: Sanktionen bei Verstößen gegen Vereinbarungen.

Fazit und Handlungsempfehlung

Die Überschreibung eines Hauses auf die Kinder zu Lebzeiten ist ein effektives Mittel zur Nachlassregelung, Steueroptimierung und Sicherung des Familienvermögens. Sie erfordert jedoch sorgfältige Planung, rechtliche und steuerliche Beratung sowie klare Kommunikation innerhalb der Familie.

Empfehlungen:

• Frühzeitig planen, um Zehnjahresfristen optimal zu nutzen.
• Notar und ggf. Steuerberater einbeziehen.
• Individuelle Bedürfnisse und familiäre Konstellationen berücksichtigen.
• Auflagen und Rechte im Vertrag detailliert regeln.
• Pflichtteilsansprüche der übrigen Kinder nicht außer Acht lassen.

Mit einer gut durchdachten Schenkung zu Lebzeiten lassen sich viele Probleme vermeiden und das eigene Lebenswerk gezielt an die nächste Generation weitergeben.