Planen Sie einen Teilverkauf Ihres Hauses? Erfahren Sie hier, warum sich dieses Modell für Eigentümer oft nicht lohnt und welche Alternativen es gibt.
Der Immobilien-Teilverkauf wird in Deutschland immer häufiger als vermeintlich attraktive Lösung für ältere Hauseigentümer beworben, die im Ruhestand Liquidität benötigen, aber weiterhin in ihrem Eigenheim wohnen bleiben möchten. Die Werbeversprechen der Anbieter klingen verlockend: Ein Teil des Hauses wird verkauft, der Eigentümer bleibt wohnen und erhält sofort einen hohen Geldbetrag.
Doch hinter dem Modell verbergen sich zahlreiche Risiken, hohe Kosten und rechtliche Unsicherheiten, die dazu führen, dass sich der Teilverkauf in den meisten Fällen nicht lohnt. Dieser Artikel beleuchtet die Funktionsweise, die Nachteile, die Kritik von Verbraucherschützern und Alternativen zum Teilverkauf.
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Beim Teilverkauf verkauft der Eigentümer einen prozentualen Anteil (meist 10–50 Prozent) seiner Immobilie an ein spezialisiertes Unternehmen. Im Gegenzug erhält er eine Einmalzahlung, bleibt aber weiterhin Miteigentümer und darf das Haus wie gewohnt nutzen.
Für den verkauften Anteil zahlt der Verkäufer ein monatliches Nutzungsentgelt, das einer Miete ähnelt. Im Grundbuch wird in der Regel ein Nießbrauchrecht oder Wohnrecht eingetragen, das den Verbleib im Haus absichert.
Typischer Ablauf
- Bewertung der Immobilie: Der Anbieter lässt den Wert durch ein Gutachten bestimmen.
- Vertragsabschluss: Der Eigentümer verkauft einen Anteil und erhält eine Einmalzahlung.
- Nutzungsentgelt: Für den verkauften Anteil wird monatlich ein Entgelt fällig.
- Instandhaltung: Der Verkäufer bleibt für die Instandhaltung und laufende Kosten verantwortlich.
- Gesamtverkauf oder Rückkauf: Später kann die Immobilie ganz verkauft oder der Anteil zurückgekauft werden – meist zu deutlich höheren Kosten.
Die Versprechen der Anbieter
Anbieter wie Engel & Völkers LiquidHome, Wertfaktor, Deutsche Teilkauf oder Hausanker werben mit folgenden Vorteilen:
- Sofortige Liquidität: Ein Teil des Immobilienwerts wird ausgezahlt.
- Weiteres Wohnrecht: Der Verkäufer bleibt im Haus wohnen.
- Flexibilität: Der Anteil kann später zurückgekauft oder die Immobilie ganz verkauft werden.
- Vererbbarkeit: Der verbleibende Anteil kann an die Erben weitergegeben werden.
Diese Vorteile klingen auf den ersten Blick attraktiv, insbesondere für Senioren, die ihre Rente aufbessern möchten, ohne ausziehen zu müssen.
Die Realität: Warum sich der Teilverkauf selten lohnt
Hohe laufende Kosten
Der größte Nachteil des Teilverkaufs sind die laufenden Kosten. Für den verkauften Anteil muss der Verkäufer ein monatliches Nutzungsentgelt zahlen, das in der Regel zwischen 3 und 7 Prozent des Wertes des verkauften Anteils pro Jahr liegt. Bei einem Verkauf von 200.000 Euro sind das schnell 500 bis 1.200 Euro monatlich. Diese Zahlungen summieren sich über die Jahre und können den finanziellen Vorteil des Teilverkaufs schnell aufzehren.
Instandhaltung und Nebenkosten bleiben beim Verkäufer
Trotz des Verkaufs bleibt der Verkäufer für sämtliche Instandhaltungs- und Modernisierungskosten sowie die Grundsteuer verantwortlich. Gerade bei älteren Immobilien können diese Kosten erheblich sein und sind oft schwer kalkulierbar. Die Anbieter beteiligen sich in der Regel nicht an diesen Ausgaben.
Hohe Zusatzkosten beim Gesamtverkauf
Entscheidet sich der Eigentümer später für den Verkauf der gesamten Immobilie, wird ein sogenanntes Durchführungsentgelt fällig. Dieses kann zwischen 3 und 10 Prozent des Verkaufspreises liegen und wird häufig auf den Gesamtwert der Immobilie berechnet, nicht nur auf den verkauften Anteil. In der Praxis kann das zu enormen Zusatzkosten führen, die den Erlös für den Verkäufer drastisch schmälern.
Wertsteigerungsklauseln und Risiken bei Wertverlust
Viele Verträge enthalten Wertsicherungsklauseln, die dem Anbieter eine garantierte Wertsteigerung zusichern. Ist die Immobilie weniger wert als erwartet, muss der Verkäufer oder seine Erben die Differenz aus eigener Tasche zahlen. Das Risiko eines Wertverlusts trägt also allein der Alteigentümer.
Insolvenzrisiko des Teilkäufers
Ein gravierendes Risiko besteht, wenn der Teilkäufer insolvent wird. Da die Anbieter den Kaufpreis oft über Kredite finanzieren, kann eine Insolvenz dazu führen, dass die gesamte Immobilie zwangsversteigert wird. Das Wohnrecht des Verkäufers ist dann nicht immer ausreichend geschützt, insbesondere wenn die vertraglichen Regelungen oder die Eintragungen im Grundbuch lückenhaft sind.
Fehlende gesetzliche Regulierung
Der Teilverkauf ist ein relativ neues Geschäftsmodell, das bislang kaum gesetzlich reguliert ist. Es fehlen verbindliche Standards und ein effektiver Verbraucherschutz. Die Vertragsgestaltung ist komplex und für Laien schwer durchschaubar, was das Risiko von Fehlentscheidungen erhöht.
Schlechte Konditionen für Rückkauf
Ein Rückkauf des verkauften Anteils ist zwar theoretisch möglich, in der Praxis aber oft sehr teuer. Ist der Immobilienwert gestiegen, muss der Verkäufer oder seine Erben den höheren Wert bezahlen. Hinzu kommen weitere Gebühren und das Durchführungsentgelt.
Kritik von Verbraucherschützern
Verbraucherschützer und die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) warnen eindringlich vor dem Teilverkauf. Die wichtigsten Kritikpunkte:
- Hohe und intransparente Kosten: Die tatsächlichen Kosten werden von vielen Anbietern nicht ausreichend offengelegt. Besonders das Durchführungsentgelt beim Gesamtverkauf ist häufig unangemessen hoch.
- Vertragliche Fallstricke: Viele Verträge enthalten Klauseln, die für den Verkäufer nachteilig sind, etwa Wertsicherungsklauseln oder unklare Regelungen zum Wohnrecht im Insolvenzfall.
- Fehlende Alternativenberatung: Anbieter informieren selten über Alternativen wie klassische Kredite, Leibrente oder Verkauf mit Nießbrauchrecht.
- Risiko der finanziellen Überforderung: Gerade ältere Menschen unterschätzen die langfristigen Belastungen durch das Nutzungsentgelt und die Instandhaltungskosten.
Erfahrungsberichte: Was sagen Betroffene?
Erfahrungsberichte zeigen ein gemischtes Bild. Während viele Kunden die Beratung und den Ablauf des Verkaufs loben, gibt es auch zahlreiche negative Erfahrungen:
- Lange Bearbeitungszeiten: Einige Kunden berichten von Verzögerungen und langwierigen Prozessen.
- Unklare Gutachten: Die Bewertung der Immobilie durch den Anbieter wird oft als zu niedrig empfunden, was den Auszahlungsbetrag schmälert.
- Unzufriedenheit mit Zusatzkosten: Viele Verkäufer fühlen sich nicht ausreichend über die Folgekosten informiert und sind überrascht von den hohen Gebühren beim Gesamtverkauf.
Beispielrechnung: Teilverkauf im Alter
Ein 70-jähriger Eigentümer verkauft 40 Prozent seines Hauses im Wert von 500.000 Euro, erhält also 200.000 Euro. Das monatliche Nutzungsentgelt beträgt 5 Prozent pro Jahr, also rund 833 Euro monatlich. Nach 15 Jahren hat er 150.000 Euro an Nutzungsentgelt gezahlt. Hinzu kommen Instandhaltungskosten und das Durchführungsentgelt beim Gesamtverkauf. Im schlimmsten Fall bleibt vom ursprünglichen Erlös kaum etwas übrig, während der Anbieter mehrfach profitiert.
Alternativen zum Teilverkauf
Es gibt zahlreiche Alternativen, die oft günstiger und transparenter sind:
| Alternative | Beschreibung | Vorteile | Nachteile |
|---|---|---|---|
| Klassischer Immobilienkredit | Kreditaufnahme mit Immobilie als Sicherheit | Günstige Zinsen, Eigentum bleibt erhalten | Kreditwürdigkeit erforderlich |
| Verkauf mit Nießbrauchrecht | Verkauf der Immobilie, Verkäufer behält lebenslanges Wohnrecht | Sofortige Liquidität, lebenslanges Wohnrecht | Kein Eigentum mehr, aber gesichertes Wohnrecht |
| Verkauf mit Rückmiete | Verkauf, anschließender Mietvertrag mit Käufer | Liquidität, keine Instandhaltungskosten mehr | Mietzahlungen, kein Eigentum mehr |
| Leibrente | Verkauf gegen monatliche Rentenzahlung und Wohnrecht | Regelmäßige Einnahmen, lebenslanges Wohnrecht | Geringerer Verkaufserlös |
| Vollständiger Verkauf | Kompletter Verkauf der Immobilie | Höchster Erlös, keine laufenden Kosten mehr | Auszug erforderlich |
| Vermietung der Immobilie | Immobilie wird vermietet | Regelmäßige Einnahmen, Eigentum bleibt erhalten | Verwaltungsaufwand, Mietausfallrisiko |
| Aufteilung in Wohneinheiten | Immobilie wird in mehrere Einheiten aufgeteilt und verkauft/vermietet | Flexibilität, Teilverkauf ohne Nutzungsentgelt | Aufwand, Kosten für Umbau |
| Überschreibung an Kinder mit Nießbrauch | Übertragung an Kinder, Eltern behalten Wohnrecht | Steuervorteile, gesichertes Wohnrecht | Kein Eigentum mehr, Abhängigkeit von Kindern |
Diese Alternativen sollten sorgfältig geprüft und mit einem unabhängigen Experten besprochen werden.
Worauf sollten Eigentümer achten?
Wer dennoch einen Teilverkauf in Erwägung zieht, sollte folgende Punkte beachten:
- Unabhängige Beratung: Lassen Sie den Vertrag von einem Fachanwalt oder Notar prüfen.
- Transparente Kostenaufstellung: Fordern Sie eine vollständige Übersicht aller Kosten und Gebühren.
- Absicherung im Grundbuch: Achten Sie auf ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht, das im Grundbuch eingetragen ist.
- Langfristige Planung: Kalkulieren Sie die laufenden Kosten und prüfen Sie, ob Sie diese auch im hohen Alter noch tragen können.
- Vergleich mit Alternativen: Prüfen Sie, ob ein Kredit, eine Leibrente oder ein Verkauf mit Rückmiete nicht die bessere Lösung ist.
Fazit
Der Teilverkauf vom Haus wird oft als einfache Lösung für finanzielle Engpässe im Alter präsentiert. In der Praxis ist das Modell jedoch mit erheblichen Nachteilen verbunden: hohe laufende Kosten, unkalkulierbare Zusatzgebühren, rechtliche Risiken und fehlende gesetzliche Regulierung. Die meisten Experten und Verbraucherschützer raten daher vom Teilverkauf ab und empfehlen, Alternativen sorgfältig zu prüfen.
Wer dennoch einen Teilverkauf in Betracht zieht, sollte sich unabhängig beraten lassen und alle Vertragsdetails genau prüfen. Nur so lässt sich vermeiden, dass das vermeintliche Plus an Liquidität am Ende zum Minusgeschäft wird.