Kappungsgrenze bei Mieterhöhung einfach erklärt – Mietrecht

Wissen Sie, wie stark Ihre Miete steigen darf? Erfahren Sie, was die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen bedeutet und wie sie Sie als Mieter schützt.

Die Kappungsgrenze ist ein zentrales Instrument im deutschen Mietrecht, das Mieter vor übermäßigen Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis schützt. Sie regelt, wie stark die Miete innerhalb eines bestimmten Zeitraums steigen darf, unabhängig davon, wie sehr sich die Marktmieten entwickeln.

Im Folgenden wird ausführlich erläutert, was die Kappungsgrenze ist, wie sie funktioniert, welche gesetzlichen Grundlagen gelten und wie sie in der Praxis anzuwenden ist.

Grundlagen der Kappungsgrenze

Die Kappungsgrenze ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), genauer in § 558 Absatz 3, geregelt. Sie legt fest, dass die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent erhöht werden darf. In bestimmten Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt – wie zum Beispiel Berlin oder München – kann die Kappungsgrenze durch eine Landesverordnung sogar auf 15 Prozent abgesenkt werden.

Wichtige Eckpunkte:

• Die Kappungsgrenze gilt ausschließlich für Mieterhöhungen im bestehenden Mietverhältnis, nicht bei Neuvermietungen.
• Die Grenze bezieht sich auf die Nettokaltmiete, also die Miete ohne Betriebs- und Nebenkosten.
• Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen oder gestiegenen Betriebskosten sind von der Kappungsgrenze ausgenommen.

Ziel und Zweck der Kappungsgrenze

Die Kappungsgrenze soll verhindern, dass Mieten in kurzer Zeit drastisch steigen und Mieter dadurch finanziell überfordert werden. Gerade in Ballungsräumen mit hoher Nachfrage könnten Vermieter sonst versuchen, die Mieten schnell an das Marktniveau anzupassen. Die Kappungsgrenze wirkt diesem Trend entgegen und sorgt für eine gewisse Planungssicherheit auf Mieterseite.

Abgrenzung zur Mietpreisbremse

Häufig wird die Kappungsgrenze mit der Mietpreisbremse verwechselt. Es handelt sich jedoch um zwei verschiedene Regelungen:

• Kappungsgrenze: Gilt für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis.
• Mietpreisbremse: Gilt bei Neuvermietung einer Wohnung und begrenzt die zulässige Miethöhe auf einen bestimmten Prozentsatz über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Gesetzliche Grundlagen

Die Kappungsgrenze ist in § 558 Abs. 3 BGB geregelt. Dort heißt es sinngemäß:

„Die Miete darf innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden. Die Landesregierungen können durch Rechtsverordnung bestimmen, dass in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 15 Prozent erhöht werden darf.“

Berechnung der Kappungsgrenze

Ausgangspunkt:
Für die Berechnung wird die Nettokaltmiete herangezogen, die drei Jahre vor dem Wirksamwerden der Mieterhöhung gezahlt wurde.

Schritte zur Berechnung:

1. Ermittlung der Nettokaltmiete, die vor drei Jahren gezahlt wurde.
2. Berechnung des maximal zulässigen Erhöhungsbetrags (15 % oder 20 % je nach Region).
3. Vergleich mit der ortsüblichen Vergleichsmiete – die Miete darf nie über diese hinausgehen.
4. Die niedrigere Grenze (Kappungsgrenze oder ortsübliche Vergleichsmiete) ist maßgeblich.

Beispielrechnung:
Angenommen, die Nettokaltmiete betrug vor drei Jahren 600 Euro. In einer Stadt mit einer Kappungsgrenze von 15 Prozent darf die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 90 Euro auf 690 Euro steigen. Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bei 650 Euro, darf die Miete nur bis zu diesem Wert erhöht werden.

Regionale Unterschiede

Die Bundesländer können für Städte oder Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt die Kappungsgrenze per Verordnung auf 15 Prozent senken. Dies ist beispielsweise in Berlin, München, Hamburg und vielen weiteren Großstädten der Fall. Die jeweilige Landesregierung entscheidet über die Anwendung und den Geltungsbereich dieser abgesenkten Kappungsgrenze.

Die Rolle der ortsüblichen Vergleichsmiete

Die Kappungsgrenze ist nicht die einzige Grenze für Mieterhöhungen. Parallel gilt immer die ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze. Das bedeutet:

• Ist die ortsübliche Vergleichsmiete niedriger als die durch die Kappungsgrenze ermittelte Maximalmiete, darf die Miete nur bis zur Vergleichsmiete erhöht werden.
• Ist die ortsübliche Vergleichsmiete höher, greift die Kappungsgrenze als Begrenzung.

Mieterhöhungen wegen Modernisierung

Wird eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen ausgesprochen, gelten besondere Regeln. Seit 2019 darf die Miete nach einer Modernisierung innerhalb von sechs Jahren um maximal 3 Euro pro Quadratmeter steigen, bei Mieten unter 7 Euro pro Quadratmeter sogar nur um 2 Euro. Diese Modernisierungserhöhungen werden bei der Berechnung der Kappungsgrenze nicht berücksichtigt.

Praktische Anwendung und Beispiele

Beispiel 1:
Ein Mieter zahlt seit drei Jahren eine Nettokaltmiete von 500 Euro. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 600 Euro. Der Vermieter möchte die Miete auf 600 Euro erhöhen.

• Bei einer Kappungsgrenze von 15 Prozent darf die Miete nur auf 575 Euro erhöht werden.
• Die Erhöhung auf 600 Euro wäre unzulässig, da sie die Kappungsgrenze überschreitet.

Beispiel 2:
Ein Mieter zahlt 700 Euro, ortsübliche Vergleichsmiete ist 800 Euro. Der Vermieter will auf 800 Euro erhöhen.

• Bei 20 Prozent Kappungsgrenze wären maximal 140 Euro Erhöhung möglich, also 840 Euro.
• Da die Vergleichsmiete niedriger ist, darf die Miete nur auf 800 Euro steigen.

Mehrfache Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren

Es ist möglich, dass der Vermieter innerhalb von drei Jahren mehrfach die Miete erhöht, solange die Summe aller Erhöhungen die Kappungsgrenze nicht überschreitet. Die Grenze gilt immer für den Zeitraum von drei Jahren rückwirkend ab dem Zeitpunkt der letzten Erhöhung.

Was passiert bei Überschreitung der Kappungsgrenze?

Verlangt ein Vermieter eine Mieterhöhung, die die Kappungsgrenze überschreitet, ist das Mieterhöhungsverlangen nicht insgesamt unwirksam. Es ist lediglich in dem Umfang unbegründet, in dem die Grenze überschritten wird. Der Mieter muss nur die zulässige Erhöhung zahlen.

Kappungsgrenze und Mietspiegel

Der Mietspiegel ist ein wichtiges Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Kappungsgrenze kann dazu führen, dass die Miete trotz eines höheren Werts im Mietspiegel nicht sofort auf dieses Niveau angehoben werden darf. Die Anpassung muss dann in mehreren Schritten erfolgen, immer unter Beachtung der Kappungsgrenze.

Sonderfälle und häufige Missverständnisse

• Längere Zeit ohne Mieterhöhung: Auch wenn die Miete länger als drei Jahre nicht erhöht wurde, gilt die Kappungsgrenze ab dem Zeitpunkt der geplanten Erhöhung. Es ist nicht möglich, die Miete in einem Schritt auf das Niveau der Vergleichsmiete anzuheben, wenn dadurch die Kappungsgrenze überschritten würde.
• Mieterhöhungen auf einen Schlag: Viele Vermieter glauben, sie könnten nach Ablauf von drei Jahren die Miete automatisch um 20 Prozent erhöhen. Das ist falsch – die Erhöhung muss immer begründet werden und darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten.

Formale Anforderungen an die Mieterhöhung

Jede Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen und nachvollziehbar begründet werden, etwa durch Verweis auf den Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder ein Gutachten. Der Mieter hat nach Zugang des Schreibens eine Überlegungsfrist von zwei Monaten, um der Erhöhung zuzustimmen oder sie abzulehnen. Wird die Kappungsgrenze überschritten, kann der Mieter die Zustimmung auf den zulässigen Betrag beschränken.

Rechte und Pflichten von Mietern

Mieter sollten jede Mieterhöhung genau prüfen und die Berechnung der Kappungsgrenze nachvollziehen. Im Zweifel empfiehlt es sich, rechtlichen Rat einzuholen oder sich an den örtlichen Mieterverein zu wenden. Wer eine unzulässige Erhöhung nicht zahlt, riskiert keine Kündigung, solange die gesetzlich zulässige Miete gezahlt wird.

Fazit

Die Kappungsgrenze ist ein wirksames Mittel, um Mieter vor übermäßigen Mieterhöhungen zu schützen. Sie begrenzt die Steigerung der Nettokaltmiete im laufenden Mietverhältnis auf 20 Prozent innerhalb von drei Jahren, in vielen Städten sogar auf 15 Prozent. Die ortsübliche Vergleichsmiete bleibt dabei stets die absolute Obergrenze.

Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten sind von der Kappungsgrenze ausgenommen. Wer als Mieter eine Mieterhöhung erhält, sollte die Berechnung sorgfältig prüfen und sich im Zweifel beraten lassen.

Zusammengefasst:
Die Kappungsgrenze sorgt für Transparenz und Fairness im Mietrecht und schützt Mieter vor sprunghaften Mietsteigerungen. Sie ist ein zentrales Element des sozialen Mieterschutzes in Deutschland.