Grundschuldbrief & Grundschuldbestellung einfach erklärt

Wissen Sie, was ein Grundschuldbrief ist und wie eine Grundschuldbestellung abläuft? Hier erfahren Sie kompakt und verständlich, was Sie unbedingt wissen müssen.

Der Kauf oder Bau einer Immobilie ist für die meisten Menschen das größte finanzielle Vorhaben ihres Lebens. In Deutschland ist es üblich, dass Immobilienkäufer zur Finanzierung ein Darlehen aufnehmen. Die Banken verlangen dafür Sicherheiten – in der Regel in Form einer Grundschuld.

Doch was genau ist eine Grundschuld, wie funktioniert die Bestellung, und welche Rolle spielt der Grundschuldbrief? Dieser umfassende Artikel erklärt die wichtigsten Begriffe, Abläufe und Unterschiede verständlich und praxisnah.

Was ist eine Grundschuld?

Die Grundschuld ist ein sogenanntes Grundpfandrecht. Sie dient dazu, eine Geldforderung – meist ein Immobiliendarlehen – durch ein dingliches Recht an einem Grundstück abzusichern. Das bedeutet: Kommt der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach, kann die Bank das Grundstück oder die Immobilie verwerten, etwa durch eine Zwangsversteigerung.

Wichtige Merkmale der Grundschuld:

• Sie ist nicht an eine bestimmte Forderung gebunden, sondern kann auch unabhängig von einem Kredit bestehen.
• Sie wird im Grundbuch eingetragen und ist damit für jedermann sichtbar.
• Sie ist flexibel übertragbar und kann mehrfach verwendet werden, etwa für neue Kredite.

Was ist ein Grundschuldbrief?

Der Grundschuldbrief ist ein Wertpapier und eine Urkunde, die parallel zur Eintragung der Grundschuld im Grundbuch erstellt wird. Er bestätigt, dass eine Grundschuld in bestimmter Höhe auf einem Grundstück lastet und wer der Gläubiger ist.

Inhalte eines Grundschuldbriefs:

• Betrag der Grundschuld
• Belastetes Grundstück
• Name des Gläubigers
• Vereinbarte Zinsen und Fälligkeit
• Zuständiges Amtsgericht und Grundbuchamt
• Amtliches Siegel

Der Grundschuldbrief bleibt in der Regel so lange bei der finanzierenden Bank, bis das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist. Erst dann erhält der Eigentümer den Brief ausgehändigt.

Unterschied: Briefgrundschuld und Buchgrundschuld

Es gibt zwei Arten von Grundschulden:

Briefgrundschuld: Hier wird zusätzlich zum Grundbucheintrag ein Grundschuldbrief ausgestellt. Wer den Brief besitzt, kann die Grundschuld geltend machen. Die Übertragung an einen neuen Gläubiger ist unkompliziert: Es reicht die Übergabe des Briefs und eine schriftliche Abtretungserklärung.

Buchgrundschuld: Hier wird die Grundschuld ausschließlich im Grundbuch eingetragen, mit dem Zusatz „ohne Brief“. Jede Änderung des Gläubigers muss im Grundbuch eingetragen werden. Das ist weniger flexibel, dafür aber transparenter für Dritte.

Die Grundschuldbestellung: Ablauf Schritt für Schritt

Die Grundschuldbestellung ist der Prozess, bei dem die Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird. Sie ist Voraussetzung für die Auszahlung eines Bau- oder Immobilienkredits.

Ablauf der Grundschuldbestellung:

1. Vorbereitung der Unterlagen

• Die Bank erstellt ein Grundschuldbestellungsformular mit allen relevanten Angaben (Höhe der Grundschuld, Nutzungszweck, Gläubiger).

1. Notartermin

• Der Käufer oder Eigentümer vereinbart einen Termin beim Notar.
• Der Notar erstellt die Grundschuldbestellungsurkunde und beurkundet sie. Oft findet dieser Termin gemeinsam mit der Beurkundung des Kaufvertrags statt.

1. Einreichung beim Grundbuchamt

• Der Notar reicht die beurkundete Grundschuldbestellungsurkunde und ggf. eine Belastungsvollmacht beim Grundbuchamt ein.
• Das Grundbuchamt trägt die Grundschuld ein und erstellt ggf. den Grundschuldbrief.

1. Mitteilung an die Bank

• Der Notar übermittelt der Bank eine Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde und einen Grundbuchauszug als Nachweis, dass die Grundschuld ordnungsgemäß eingetragen wurde.

1. Auszahlung des Darlehens

• Erst nach Eintragung der Grundschuld zahlt die Bank das Darlehen aus.

Dauer: Vom Notartermin bis zur Eintragung im Grundbuch vergehen in der Regel vier bis sechs Wochen.

Kosten der Grundschuldbestellung

Die Kosten für die Grundschuldbestellung setzen sich zusammen aus:

• Notarkosten für die Beurkundung
• Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch
• Kosten für die Ausstellung des Grundschuldbriefs (bei Briefgrundschuld)

Die Höhe richtet sich nach dem Wert der Grundschuld und ist gesetzlich geregelt. Für eine Briefgrundschuld fallen zusätzliche Kosten für die Ausstellung des Briefs an.

Vorteile und Nachteile des Grundschuldbriefs

Vorteile:

• Flexibilität: Die Grundschuld kann durch Übergabe des Briefs schnell übertragen werden, ohne dass ein Grundbuchänderung nötig ist.
• Diskretion: Ein Gläubigerwechsel ist für Dritte nicht im Grundbuch ersichtlich.
• Wertpapiercharakter: Der Brief kann als Sicherheit für verschiedene Geschäfte dienen.

Nachteile:

• Verlustgefahr: Geht der Grundschuldbrief verloren, ist der Aufwand für die Wiederbeschaffung hoch (öffentliche Kraftloserklärung nötig).
• Missbrauchsrisiko: Wer den Brief besitzt, kann die Grundschuld geltend machen, auch wenn er nicht mehr berechtigt ist.
• Zusätzliche Kosten: Die Ausstellung des Briefs verursacht Mehrkosten gegenüber der Buchgrundschuld.

Praxisbeispiel: Grundschuldbrief im Einsatz

Herr Müller kauft ein Haus und nimmt dafür ein Darlehen auf. Die Bank verlangt eine Briefgrundschuld als Sicherheit. Nach Eintragung der Grundschuld im Grundbuch und Ausstellung des Grundschuldbriefs erhält die Bank den Brief und verwahrt ihn bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens. Jahre später möchte Herr Müller die Bank wechseln. Die neue Bank wird Gläubiger, indem sie den Grundschuldbrief und eine Abtretungserklärung erhält. Eine Änderung im Grundbuch ist nicht zwingend erforderlich.

Was passiert nach Rückzahlung des Kredits?

Nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens kann der Eigentümer verlangen, dass die Grundschuld gelöscht wird. Dazu wird der Grundschuldbrief benötigt. Die Bank gibt den Brief an den Eigentümer zurück, der ihn zusammen mit einer Löschungsbewilligung beim Notar und Grundbuchamt einreicht. Die Grundschuld wird dann aus dem Grundbuch gelöscht.

Häufige Fragen zur Grundschuld und zum Grundschuldbrief

Kann eine Grundschuld mehrfach verwendet werden?
Ja, nach Rückzahlung eines Kredits kann die Grundschuld zur Sicherung eines neuen Kredits verwendet werden, sofern der Gläubiger zustimmt.

Was passiert, wenn der Grundschuldbrief verloren geht?
Der Verlust des Grundschuldbriefs ist problematisch. Die Wiederbeschaffung ist langwierig und teuer, da der Brief durch ein gerichtliches Verfahren für kraftlos erklärt werden muss.

Ist eine Briefgrundschuld immer sinnvoll?
Für Privatpersonen ist die Buchgrundschuld oft ausreichend. Die Briefgrundschuld bietet mehr Flexibilität, ist aber mit höheren Kosten und Risiken verbunden. Banken bevorzugen oft die Briefgrundschuld, da sie leichter übertragbar ist.

Welche Rolle spielt der Notar?
Der Notar ist für die rechtssichere Beurkundung der Grundschuldbestellung und die Einreichung beim Grundbuchamt zuständig. Ohne Notar ist eine Grundschuldbestellung nicht möglich.

Fazit

Die Grundschuld ist das zentrale Sicherungsinstrument bei der Immobilienfinanzierung in Deutschland. Der Grundschuldbrief spielt dabei eine wichtige Rolle, insbesondere bei der Briefgrundschuld. Er macht die Übertragung der Grundschuld flexibel und unkompliziert, bringt aber auch zusätzliche Kosten und Risiken mit sich.

Die Grundschuldbestellung ist ein klar geregelter Prozess, der unter notarieller Aufsicht erfolgt und einige Wochen in Anspruch nimmt. Wer eine Immobilie kauft oder finanziert, sollte die Unterschiede zwischen Brief- und Buchgrundschuld kennen und gemeinsam mit Bank und Notar die für ihn passende Variante wählen.

Mit diesem Wissen sind Sie bestens vorbereitet, um Ihre Baufinanzierung sicher und effizient zu gestalten – und wissen, worauf es beim Grundschuldbrief und der Grundschuldbestellung wirklich ankommt.

Tipp: Lassen Sie sich im Zweifel immer von einem Notar oder einem unabhängigen Finanzexperten beraten, um die für Ihre Situation beste Lösung zu finden.