Grundsteuer und landwirtschaftliche Nutzung – was heißt das?

Wissen Sie, wie sich die Grundsteuer auf landwirtschaftlich genutzte Flächen auswirkt und was das für Eigentümer und Betriebe konkret bedeutet?

Die Grundsteuer ist eine der ältesten Steuerarten in Deutschland und betrifft nahezu jeden Grundstückseigentümer. Besonders für landwirtschaftliche Betriebe und Flächenbesitzer ist die Grundsteuer von zentraler Bedeutung, da sie nicht nur die laufenden Kosten beeinflusst, sondern auch direkte Auswirkungen auf die Bewirtschaftung und die Wirtschaftlichkeit landwirtschaftlicher Betriebe hat.

Mit der Grundsteuerreform, die ab 2025 gilt, ergeben sich zahlreiche Änderungen und neue Anforderungen für die Bewertung und Besteuerung landwirtschaftlich genutzter Flächen.

Dieser Artikel beleuchtet umfassend, was unter landwirtschaftlicher Nutzung im Kontext der Grundsteuer zu verstehen ist, wie die Bewertung erfolgt und welche Besonderheiten und Fallstricke zu beachten sind.

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine Objektsteuer, die auf das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung erhoben wird. Sie wird von den Gemeinden erhoben und stellt eine wichtige Einnahmequelle für die kommunale Finanzierung dar. Die Steuerpflicht trifft den Eigentümer des Grundbesitzes, unabhängig davon, ob das Grundstück privat, gewerblich oder landwirtschaftlich genutzt wird.

Unterscheidung: Grundsteuer A und Grundsteuer B

Die Grundsteuer unterscheidet zwischen zwei Hauptarten:

• Grundsteuer A (agrarisch): Gilt für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft sowie für land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen.
• Grundsteuer B (baulich): Betrifft das übrige Grundvermögen, also bebaute und unbebaute Grundstücke, die nicht land- oder forstwirtschaftlich genutzt werden.

Mit der Reform wird die Trennung zwischen diesen beiden Steuerarten noch klarer gefasst. Insbesondere werden Wohngebäude, die sich auf landwirtschaftlichen Hofstellen befinden, künftig dem Grundvermögen zugeordnet und unterliegen somit der Grundsteuer B, während reine Wirtschaftsflächen und -gebäude weiterhin der Grundsteuer A unterliegen.

Was zählt als landwirtschaftliche Nutzung?

Unter landwirtschaftlicher Nutzung versteht das Steuerrecht sämtliche Flächen, die der Pflanzen- und Tierproduktion dienen. Dazu gehören:

• Ackerflächen: Für den Anbau von Feldfrüchten, Getreide, Mais, etc.
• Grünland: Wiesen und Weiden zur Futtergewinnung oder Beweidung.
• Brachflächen: Auch brachliegende, aber bodengeschätzte Acker- und Grünlandflächen zählen weiterhin zur landwirtschaftlichen Nutzung, solange sie potenziell wieder bewirtschaftet werden können.
• Sonderkulturen: Flächen für Obstbau, Gemüsebau, Weinbau, Baumschulen etc.
• Streuobstwiesen: Bewirtschaftete Streuobstwiesen fallen ebenfalls unter die landwirtschaftliche Nutzung.
• Kleingartenland: Schrebergärten und Dauerkleingartenland im Sinne des Bundeskleingartengesetzes werden ebenfalls als landwirtschaftlich genutzt eingestuft.

Nicht dazu gehören Freizeitgrundstücke, Wochenendgrundstücke oder Flächen, die im Bebauungsplan als Bauland ausgewiesen sind – diese werden dem Grundvermögen zugeordnet und unterliegen der Grundsteuer B.

Sonderfälle und Abgrenzungen

• Verpachtete Flächen: Auch verpachtete land- und forstwirtschaftliche Flächen zählen weiterhin zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen. Die Grundsteuererklärung muss jedoch der Eigentümer abgeben, nicht der Pächter.
• Liebhabereiflächen: Selbst wenn ein landwirtschaftlicher Betrieb ohne Gewinnerzielungsabsicht (Liebhaberei) geführt wird, bleibt die Fläche dem landwirtschaftlichen Vermögen zugeordnet und wird mit der günstigeren Grundsteuer A besteuert.
• Wohnteile auf Hofstellen: Wohngebäude oder privat/gewerblich genutzte Wirtschaftsgebäude auf einem landwirtschaftlichen Betrieb werden künftig dem Grundvermögen zugeordnet und unterliegen der Grundsteuer B. Nur die tatsächlich landwirtschaftlich genutzten Gebäude und Flächen fallen unter die Grundsteuer A.

Bewertung der landwirtschaftlichen Flächen für die Grundsteuer

Das typisierende Ertragswertverfahren

Mit der Grundsteuerreform wird die Bewertung landwirtschaftlicher Flächen nach dem sogenannten „typisierenden Ertragswertverfahren“ vorgenommen. Dieses Verfahren basiert auf bundesweiten Durchschnittswerten und Agrarstatistiken und soll eine möglichst einheitliche und gerechte Besteuerung gewährleisten.

Ablauf der Bewertung:

1. Flächenzuordnung: Jede Fläche wird einer bestimmten Nutzung oder Nutzungsart zugeordnet (z.B. Acker, Grünland, Weinbau, Obstbau etc.).
2. Berechnung des Reinertrags: Die Fläche der jeweiligen Nutzung wird mit einem Bewertungsfaktor multipliziert, der sich nach der Nutzungsart richtet. Hinzu kommen ggf. Zuschläge oder Abschläge, etwa für besondere Lagen oder Ertragsmesszahlen.
3. Kapitalisierung: Die Summe aller Reinerträge wird mit dem Kapitalisierungsfaktor 18,6 multipliziert. Das Ergebnis ist der sogenannte Grundsteuerwert.
4. Steuermesszahl: Der Grundsteuerwert wird mit der Steuermesszahl von 0,55 Promille multipliziert, um den Steuermessbetrag zu erhalten.
5. Hebesatz der Gemeinde: Der Steuermessbetrag wird mit dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde multipliziert. Dieser Hebesatz wird von der Kommune festgelegt und kann regional stark variieren.

Beispielrechnung:

Ein Ackerflurstück mit 4.000 m² (40 Ar) und einer Ertragsmesszahl (EMZ) von 1.600:

• 40 Ar × 2,52 €/Ar = 100,80 €
• 1.600 × 0,041 €/EMZ = 65,60 €
• Summe Reinertrag: 166,40 €
• Kapitalisierung: 166,40 € × 18,6 = 3.095,04 €
• Abrundung auf 3.000 €
• Steuermessbetrag: 3.000 € × 0,55 ‰ = 1,65 €
• Gemeinde-Hebesatz (z.B. 350 %): 1,65 € × 3,5 = 5,77 € jährliche Grundsteuer.

Nutzungsarten im Detail

Die Bewertung unterscheidet verschiedene Nutzungsarten, die jeweils mit eigenen Bewertungsfaktoren belegt sind:

• Landwirtschaftliche Nutzung: Ackerland, Grünland, Streuobstwiesen, Kleingartenland
• Forstwirtschaftliche Nutzung: Waldflächen
• Weinbauliche Nutzung: Weinberge
• Gärtnerische Nutzung: Gemüsebau, Blumen- und Zierpflanzenbau, Obstbau, Baumschulen.

Jede Nutzungsart hat spezifische Bewertungsgrundlagen, die in den Anlagen zum Bewertungsgesetz geregelt sind.

Praktische Auswirkungen für Landwirte und Flächeneigentümer

Vorteile der Grundsteuer A:

• Niedrigere Steuermesszahl: Die Steuermesszahl für land- und forstwirtschaftliche Flächen ist mit 0,55 Promille deutlich niedriger als für das Grundvermögen (Grundsteuer B).
• Günstigere Hebesätze: Gemeinden legen für Grundsteuer A in der Regel niedrigere Hebesätze fest als für Grundsteuer B.

Pflichten:

• Erklärungspflicht: Eigentümer von land- und forstwirtschaftlichen Flächen müssen regelmäßig eine Grundsteuererklärung abgeben, in der die Flächennutzung und Nutzungsarten detailliert anzugeben sind.
• Trennung von Wohn- und Wirtschaftsflächen: Mit der Reform müssen Wohnteile und privat/gewerblich genutzte Gebäude separat erklärt werden, da sie der Grundsteuer B unterliegen.

Risiken und Fallstricke:

• Falsche Zuordnung: Werden Flächen fälschlicherweise als Grundvermögen deklariert, kann dies zu einer erheblich höheren Steuerlast führen.
• Nicht gemeldete Nutzungsänderungen: Änderungen in der Nutzung (z.B. Umwandlung von Ackerland in Bauland) müssen dem Finanzamt gemeldet werden, da sich dadurch die Steuerart ändern kann.

Sonderfälle und häufige Fragen

Was ist mit brachliegenden Flächen?

• Brachliegende, aber bodengeschätzte Acker- und Grünlandflächen zählen weiterhin zur landwirtschaftlichen Nutzung und sind entsprechend zu erklären.

Wie werden verpachtete Flächen behandelt?

• Auch verpachtete Flächen bleiben dem landwirtschaftlichen Vermögen zugeordnet. Die Erklärungspflicht liegt beim Eigentümer, nicht beim Pächter.

Was ist mit Hofstellen und Wohnhäusern?

• Wohnhäuser und privat genutzte Gebäude auf landwirtschaftlichen Betrieben werden künftig dem Grundvermögen zugeordnet und unterliegen der Grundsteuer B. Nur reine Wirtschaftsgebäude und Flächen bleiben bei der Grundsteuer A.

Die Grundsteuerreform 2025: Was ändert sich?

Die Grundsteuerreform wurde notwendig, weil das Bundesverfassungsgericht die bisherige Einheitsbewertung als verfassungswidrig eingestuft hatte. Ab 2025 gelten neue Bewertungsgrundlagen:

• Einführung des typisierenden Ertragswertverfahrens für land- und forstwirtschaftliche Flächen.
• Trennung von Wohn- und Wirtschaftsgebäuden auf landwirtschaftlichen Betrieben.
• Verpflichtende Grundsteuererklärung für alle Eigentümer, auch für Liebhabereiflächen und verpachtete Grundstücke.

Fazit

Die Grundsteuer für landwirtschaftliche Flächen ist ein komplexes, aber zentrales Thema für alle Eigentümer und Bewirtschafter von Agrarflächen. Die Unterscheidung zwischen landwirtschaftlicher Nutzung (Grundsteuer A) und sonstigem Grundvermögen (Grundsteuer B) ist entscheidend für die Höhe der Steuerlast. Mit der Grundsteuerreform 2025 wird die Bewertung transparenter und gerechter, bringt aber auch neue Pflichten und Herausforderungen mit sich.

Eine korrekte und vollständige Deklaration der Flächen und Nutzungsarten ist unerlässlich, um steuerliche Nachteile zu vermeiden und von den günstigeren Konditionen der Grundsteuer A zu profitieren.

Eigentümer sollten sich frühzeitig mit den neuen Regelungen vertraut machen und bei Unsicherheiten fachlichen Rat einholen. Nur so lässt sich sicherstellen, dass die Grundsteuerlast korrekt und möglichst gering ausfällt – und die landwirtschaftliche Nutzung weiterhin wirtschaftlich tragfähig bleibt.