Renovierungskosten: Sind das Erhaltungsaufwand?

Stehen Sie vor Renovierungskosten und fragen sich, ob diese als Erhaltungsaufwand gelten und somit steuerlich absetzbar sind? Wir klären die Details für Sie.

Renovierungen sind ein fester Bestandteil der Immobilienbewirtschaftung – ob als Vermieter oder als Selbstnutzer. Doch wer eine Immobilie renoviert, sollte wissen, wie die anfallenden Kosten steuerlich zu behandeln sind.

Die zentrale Frage lautet: Sind Renovierungskosten Erhaltungsaufwand oder handelt es sich um Herstellungsaufwand? Die Unterscheidung ist entscheidend, denn sie bestimmt, ob die Kosten sofort steuerlich absetzbar sind oder über viele Jahre abgeschrieben werden müssen.

Begriffserklärung: Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand

Erhaltungsaufwand umfasst alle Aufwendungen, die dazu dienen, den ursprünglichen Zustand eines Gebäudes zu erhalten oder wiederherzustellen, ohne dessen Funktion oder Struktur wesentlich zu verändern. Typische Beispiele sind Reparaturen, Wartungsarbeiten oder der Austausch bereits vorhandener Gebäudeteile wie Fenster, Türen oder Heizungen.

Herstellungsaufwand hingegen liegt vor, wenn durch bauliche Maßnahmen der Gebrauchswert des Gebäudes wesentlich erhöht, zusätzlicher Wohnraum geschaffen oder das Gebäude über seinen ursprünglichen Zustand hinaus verbessert wird. Dazu zählen z. B. Anbauten, Aufstockungen oder der erstmalige Einbau bisher nicht vorhandener Einrichtungen.

Renovierungskosten als Erhaltungsaufwand

Was zählt als Erhaltungsaufwand?

Renovierungskosten sind dann Erhaltungsaufwand, wenn sie folgende Kriterien erfüllen:

• Es werden bereits vorhandene Teile, Einrichtungen oder Anlagen erneuert, instand gesetzt oder modernisiert.
• Die Maßnahmen dienen ausschließlich der Erhaltung oder Wiederherstellung der Funktionsfähigkeit.
• Es wird kein zusätzlicher Wohnraum geschaffen und der Standard des Gebäudes wird nicht wesentlich erhöht.

Beispiele für Erhaltungsaufwand:

• Austausch von Fenstern und Türen
• Neueindeckung des Daches
• Erneuerung der Heizungsanlage
• Erneuerung der Elektroinstallation
• Renovierung des Badezimmers (neue Fliesen, Austausch von Badewanne oder Waschbecken)
• Neuer Fußbodenbelag
• Reparaturarbeiten an Dach, Fassade oder Leitungen

Wichtig: Es spielt keine Rolle, ob die Arbeiten zwingend erforderlich waren oder wie alt die ersetzten Gebäudeteile sind.

Steuerliche Behandlung von Erhaltungsaufwand

Erhaltungsaufwendungen können in der Regel sofort als Werbungskosten in voller Höhe im Jahr der Zahlung steuerlich geltend gemacht werden. Alternativ ist es möglich, die Kosten gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre zu verteilen – besonders bei größeren Summen kann das sinnvoll sein, um die Steuerlast zu glätten.

Grenzfälle: Wann sind Renovierungskosten kein Erhaltungsaufwand?

Nicht alle Renovierungskosten gelten automatisch als Erhaltungsaufwand. Es gibt klare Abgrenzungskriterien:

Nachträgliche Herstellungskosten

Renovierungskosten werden zu nachträglichen Herstellungskosten, wenn:

• Bisher nicht vorhandene Bestandteile eingebaut werden (z. B. erstmaliger Einbau eines zweiten Badezimmers, Anbau eines Balkons, Einzug neuer Zwischenwände).
• Das Gebäude über seinen ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessert wird (z. B. umfassende Modernisierung auf einen höheren Standard in mehreren Kernbereichen wie Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster).
• Zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird (z. B. Ausbau des Dachgeschosses, Anbau eines Wintergartens).

Herstellungskosten können steuerlich nur über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden (Absetzung für Abnutzung, AfA), in der Regel über 33 bis 50 Jahre.

Standardhebung

Eine Standardhebung liegt vor, wenn in mindestens drei der vier standardprägenden Ausstattungsbereiche (Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster) eine den Kriterien entsprechende Funktionserweiterung vorgenommen wird. Dann werden die Kosten als Herstellungskosten eingestuft.

Beispiel: Werden gleichzeitig die Heizungsanlage, die Elektroinstallation und die Fenster grundlegend modernisiert und auf einen deutlich höheren Standard gebracht, handelt es sich um Herstellungskosten, nicht um Erhaltungsaufwand.

Sonderregelung: Vereinfachungsregel bis 4.000 Euro

Für kleinere Maßnahmen gibt es eine Vereinfachungsregel: Kosten für einzelne Baumaßnahmen bis zu 4.000 Euro netto (ohne Umsatzsteuer) können auf Antrag immer als Erhaltungsaufwand behandelt werden, selbst wenn sie eigentlich zu den Herstellungskosten zählen könnten. Diese Regelung gilt pro Maßnahme und kann durch geschickte Planung genutzt werden.

Praktische Beispiele: Einordnung von Renovierungskosten

Steuerliche Absetzbarkeit: So funktioniert’s

Sofortabzug als Werbungskosten

Erhaltungsaufwand kann im Jahr der Zahlung in voller Höhe als Werbungskosten in der Steuererklärung angesetzt werden. Dies gilt für sämtliche Kosten, inklusive Material und Handwerkerleistungen – nicht jedoch für die eigene Arbeitskraft.

Verteilung auf mehrere Jahre

Alternativ ist eine Verteilung der Kosten auf zwei bis fünf Jahre möglich. Das kann sinnvoll sein, wenn besonders hohe Renovierungskosten in einem Jahr anfallen und die Steuerlast gleichmäßiger verteilt werden soll.

Achtung bei mehreren Maßnahmen

Werden innerhalb von fünf Jahren mehrere bauliche Maßnahmen durchgeführt, die in der Summe zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führen, kann das Finanzamt die Kosten als Herstellungskosten einstufen. In diesem Fall erfolgt die steuerliche Berücksichtigung nur über die Abschreibung.

Tipps für die Praxis

• Dokumentation: Alle Maßnahmen und Kostenbelege sorgfältig dokumentieren und aufbewahren – insbesondere bei größeren Renovierungen.
• Einzelmaßnahmen splitten: Größere Renovierungen können in einzelne Maßnahmen unterteilt werden, um die 4.000-Euro-Grenze pro Maßnahme zu nutzen.
• Steuerliche Beratung: Bei Unsicherheiten empfiehlt sich eine steuerliche Beratung, um die optimale steuerliche Behandlung zu gewährleisten und böse Überraschungen zu vermeiden.

Fazit

Renovierungskosten sind in der Regel Erhaltungsaufwand, wenn sie der Instandhaltung, Reparatur oder Modernisierung bereits vorhandener Gebäudeteile dienen und der Standard des Gebäudes nicht wesentlich erhöht wird. In diesem Fall können die Kosten sofort oder verteilt auf mehrere Jahre steuerlich abgesetzt werden.

Werden jedoch neue Gebäudeteile geschaffen, der Standard deutlich angehoben oder zusätzlicher Wohnraum geschaffen, handelt es sich um Herstellungskosten, die nur über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden dürfen.

Die Unterscheidung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten ist steuerlich von großer Bedeutung. Eine sorgfältige Planung und Dokumentation der Maßnahmen sowie die Kenntnis der aktuellen steuerlichen Regelungen helfen, die Renovierungskosten optimal geltend zu machen und Steuervorteile zu nutzen.

Tipp: Nutzen Sie die Vereinfachungsregel für Einzelmaßnahmen bis 4.000 Euro netto, um Renovierungskosten möglichst als sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand zu deklarieren. Bei größeren Projekten empfiehlt sich eine frühzeitige steuerliche Beratung, um die optimale Strategie zu wählen.