Räumungsklage in der Schufa? Das müssen Sie wissen

Steht eine Räumungsklage in Ihrer Schufa? Erfahren Sie, wie sie dort landet, was das für Sie bedeutet und wie Sie mögliche Folgen vermeiden können.

Eine Räumungsklage ist für Mieter und Vermieter ein einschneidendes Ereignis. Doch was bedeutet sie konkret, wie läuft sie ab, und welche Folgen hat sie insbesondere im Hinblick auf die Schufa?

Der folgende Artikel bietet einen umfassenden Überblick über das Thema, erläutert die rechtlichen Grundlagen, den Ablauf, die Auswirkungen auf die Schufa und gibt praktische Hinweise für Betroffene.

Was ist eine Räumungsklage?

Eine Räumungsklage ist ein gerichtliches Verfahren, mit dem Vermieter erreichen können, dass ein Mieter die Wohnung verlässt, wenn dieser nach einer wirksamen Kündigung nicht freiwillig auszieht.

Sie ist das letzte Mittel, wenn alle anderen Versuche einer Einigung gescheitert sind. Die rechtliche Grundlage bildet § 546 Abs. 1 BGB, wonach der Mieter verpflichtet ist, das Mietobjekt nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.

Voraussetzungen für eine Räumungsklage

Bevor eine Räumungsklage eingereicht werden kann, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:

• Wirksame Kündigung: Es muss eine ordnungsgemäße, zulässige Kündigung des Mietvertrags erfolgt sein – entweder fristgerecht (§ 573 BGB) oder fristlos (§ 543 BGB), etwa wegen Zahlungsverzug oder erheblicher Pflichtverletzung.
• Zugang der Kündigung: Die Kündigung muss dem Mieter nachweisbar zugegangen sein.
• Ablauf der Kündigungsfrist: Die gesetzliche oder vertragliche Kündigungsfrist muss verstrichen sein.
• Keine freiwillige Rückgabe: Der Mieter gibt die Wohnung nicht freiwillig zurück, obwohl das Mietverhältnis beendet ist.
• Keine Einigung: Es wurde keine anderweitige Lösung, wie ein Räumungsvergleich, erzielt.

Wird eine Räumungsklage ohne diese Voraussetzungen eingereicht, wird sie vom Gericht abgewiesen, und der Vermieter trägt die Kosten.

Typische Gründe für eine Räumungsklage

Die Gründe für eine Räumungsklage entsprechen in der Regel den Gründen für eine Kündigung des Mietverhältnisses. Typische Fälle sind:

• Zahlungsverzug: Der Mieter ist mit seinen Zahlungen zwei Monate in Folge ganz oder teilweise im Rückstand und kommt seinen Verpflichtungen auch nach einer Abmahnung nicht nach.
• Eigenbedarf: Der Vermieter kündigt wegen Eigenbedarfs, der Mieter bleibt aber in der Wohnung.
• Schwerwiegende Vertragsverletzungen: Der Mieter hält sich trotz Abmahnung nicht an die Hausordnung, beschädigt das Mietobjekt oder nutzt die Wohnung rechtswidrig.
• Ablauf eines befristeten Mietvertrags: Der Mieter weigert sich, nach Ablauf des Vertrags auszuziehen.
• Mietaufhebungsvertrag: Der Mieter hält sich nicht an die im Aufhebungsvertrag vereinbarten Auszugsfristen.

Ablauf einer Räumungsklage

1. Klageeinreichung: Die Räumungsklage wird beim zuständigen Amtsgericht eingereicht. Bei gewerblichen Mietverhältnissen oder einem Streitwert über 5.000 Euro ist das Landgericht zuständig.

2. Gerichtskostenvorschuss: Der Vermieter muss einen Gerichtskostenvorschuss zahlen, damit das Verfahren beginnt.

3. Zustellung der Klageschrift: Das Gericht stellt dem Mieter die Klageschrift zu. Der Mieter erhält Gelegenheit, sich schriftlich zu äußern und kann sich anwaltlich vertreten lassen.

4. Gerichtsverhandlung: Kommt es zu keiner Einigung, findet eine mündliche Verhandlung statt. Das Gericht prüft die Wirksamkeit der Kündigung und die Voraussetzungen der Klage.

5. Urteil und Vollstreckung: Wird der Klage stattgegeben, erhält der Vermieter einen Räumungstitel. Der Mieter muss die Wohnung räumen. Kommt er dem nicht nach, kann ein Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragt werden.

Folgen einer Räumungsklage für den Mieter

Eine Räumungsklage hat für den Mieter gravierende Folgen:

• Verlust der Wohnung: Nach einem rechtskräftigen Urteil muss der Mieter ausziehen. Kommt er dem nicht freiwillig nach, erfolgt die Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher.
• Kosten: Der Mieter muss in der Regel die Kosten des Verfahrens, die Gerichtskosten und die Kosten für den Gerichtsvollzieher tragen.
• Erschwerte Wohnungssuche: Nach einer Räumungsklage ist es oft schwierig, neuen Wohnraum zu finden, insbesondere wenn ein Schufa-Eintrag erfolgt ist.
• Möglicher Schufa-Eintrag: Eine erfolgreiche Räumungsklage kann unter bestimmten Umständen zu einem negativen Schufa-Eintrag führen.

Räumungsklage und Schufa: Wann droht ein Eintrag?

Wie funktioniert die Schufa?

Die Schufa (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung) sammelt Daten zur Kreditwürdigkeit von Privatpersonen. Sie erhält diese Informationen von ihren Vertragspartnern, zu denen Banken, Telekommunikationsunternehmen und weitere Institutionen gehören.

Steht eine Räumungsklage in der Schufa?

Nicht jede Räumungsklage führt automatisch zu einem Schufa-Eintrag. Entscheidend ist:

• Wer meldet den Vorfall? Nur Vertragspartner der Schufa können Daten melden. Die meisten privaten Vermieter sind keine Vertragspartner der Schufa, große Wohnungsunternehmen oder Inkassounternehmen hingegen schon.
• Was wird gemeldet? In der Regel wird nicht die Klage selbst, sondern das Ergebnis, also ein vollstreckbares Urteil oder eine Zwangsvollstreckung, gemeldet.
• Wann erfolgt der Eintrag? Kommt es zu einer Zwangsräumung nach einem negativen Gerichtsurteil, kann dies zu einem negativen Eintrag führen, sofern der Vermieter oder ein beauftragtes Unternehmen Vertragspartner der Schufa ist.
• Dauer des Eintrags: Ein solcher Eintrag bleibt in der Regel drei Jahre in der Schufa gespeichert.

Auswirkungen eines Schufa-Eintrags

Ein negativer Schufa-Eintrag kann die Kreditwürdigkeit des Betroffenen erheblich beeinträchtigen. Das betrifft nicht nur die Aufnahme von Krediten, sondern auch die Suche nach einer neuen Wohnung, da viele Vermieter eine Schufa-Auskunft verlangen.

Härtefallregelungen und Schutzmöglichkeiten

Mieter, die von einer Räumungsklage betroffen sind, können unter bestimmten Umständen Vollstreckungsschutz beantragen. Dies ist möglich, wenn besondere Härtefälle vorliegen, etwa schwere Erkrankungen, Suizidgefahr oder drohende Obdachlosigkeit. Der Antrag muss spätestens 14 Tage vor dem Räumungstermin beim zuständigen Amtsgericht gestellt werden.

Wie kann man eine Räumungsklage abwenden?

Mieter haben verschiedene Möglichkeiten, eine Räumungsklage abzuwenden oder sich erfolgreich zu verteidigen:

• Ausgleich von Mietrückständen: Bei Zahlungsverzug kann die Klage abgewendet werden, wenn alle Rückstände samt Zinsen und Kosten spätestens bis zwei Monate nach Zustellung der Klage vollständig beglichen werden (§ 569 Abs. 3 BGB).
• Härtefall geltend machen: Liegen besondere persönliche oder soziale Umstände vor, kann beim Gericht Vollstreckungsschutz beantragt werden.
• Formale Fehler prüfen: Die Wirksamkeit der Kündigung, die Einhaltung von Fristen und die ordnungsgemäße Zustellung sollten genau geprüft werden. Fehler können zur Abweisung der Klage führen.
• Rechtsberatung in Anspruch nehmen: Eine anwaltliche Beratung ist in jedem Fall empfehlenswert, um die Erfolgsaussichten zu prüfen und die richtige Verteidigungsstrategie zu wählen.

Ablauf einer Zwangsräumung

Kommt der Mieter einem Räumungsurteil nicht freiwillig nach, wird die Zwangsräumung durch einen Gerichtsvollzieher vollzogen. Der Gerichtsvollzieher setzt einen Termin fest, zu dem die Wohnung geräumt wird. Der Mieter muss seine Sachen entfernen und die Wohnung verlassen. Die Kosten für die Zwangsräumung trägt in der Regel der Mieter.

Kosten einer Räumungsklage

Die Kosten einer Räumungsklage setzen sich aus mehreren Komponenten zusammen:

• Gerichtskosten: Diese richten sich nach dem Streitwert, der in der Regel die Jahresnettomiete beträgt.
• Anwaltskosten: Beide Parteien können sich anwaltlich vertreten lassen. Die Kosten trägt in der Regel die unterliegende Partei.
• Kosten für den Gerichtsvollzieher: Bei einer Zwangsräumung entstehen zusätzliche Kosten, die vom Mieter zu tragen sind.

Praktische Tipps für Mieter und Vermieter

Für Mieter:

• Prüfen Sie jede Kündigung sorgfältig auf ihre Wirksamkeit.
• Reagieren Sie frühzeitig auf Mahnungen und Abmahnungen.
• Suchen Sie rechtzeitig das Gespräch mit dem Vermieter.
• Nutzen Sie Beratungsangebote, etwa von Mietervereinen oder Anwälten.
• Beantragen Sie im Härtefall rechtzeitig Vollstreckungsschutz.

Für Vermieter:

• Achten Sie auf die Einhaltung aller formalen und rechtlichen Vorgaben.
• Dokumentieren Sie alle Schritte und Kommunikationen mit dem Mieter.
• Ziehen Sie möglichst frühzeitig anwaltlichen Rat hinzu.
• Prüfen Sie, ob eine einvernehmliche Lösung möglich ist, bevor Sie klagen.

Fazit

Eine Räumungsklage ist ein komplexes und oft langwieriges Verfahren, das für beide Seiten erhebliche Konsequenzen haben kann. Besonders für Mieter ist das Risiko eines negativen Schufa-Eintrags nicht zu unterschätzen, da dies die Wohnungssuche und die Kreditwürdigkeit in Zukunft erheblich erschweren kann.

Nicht jede Räumungsklage führt jedoch automatisch zu einem Schufa-Eintrag – dies hängt von verschiedenen Faktoren ab, insbesondere davon, ob der Vermieter Vertragspartner der Schufa ist und ob es zu einer Zwangsvollstreckung kommt.

Wer als Mieter von einer Räumungsklage betroffen ist, sollte schnell handeln, rechtlichen Rat einholen und alle Möglichkeiten zur Abwendung der Klage prüfen. Für Vermieter ist es wichtig, alle formalen Voraussetzungen zu erfüllen und den Ablauf genau zu beachten, um unnötige Kosten und Verzögerungen zu vermeiden.

Wichtiger Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Im Einzelfall empfiehlt sich immer die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.